鼎晖夾層胡甯：不(No)動産私募投資基金試點爲(For)纾困房企提供“新空間”-PC-夾層與信用(Use)-新聞-中金農信投資管理（北京）有限公司

鼎晖夾層胡甯：不(No)動産私募投資基金試點爲(For)纾困房企提供“新空間”

發布日期：2023-02-23

#編者按 近日，證監會啓動不(No)動産私募投資基金試點工作(Do)，進一(One)步滿足不(No)動産領域合理融資需求，支持房地産市場平穩健康發展。中金農信投資管理（北京）有限公司管理合夥人(People)（鼎晖夾層與信用(Use)投資）胡甯接受《證券日報》采訪時(Hour)表示：

● 不(No)動産私募基金試點将存量住宅等納入了投資範圍，爲(For)私募管理人(People)通過市場化方式參與房企纾困提供了空間。股債比的(Of)放松也有助于(At)私募管理人(People)利用(Use)債權實現更有效的(Of)資産和(And)風險隔離，爲(For)其參與複雜的(Of)困難房企資産盤活提供了有利手段。

● 本次試點在(Exist)監管層面給不(No)動産私募基金“正名”，“量體裁衣”式地給了不(No)動産私募基金更加貼合市場實踐的(Of)操作(Do)空間，增強了私募管理人(People)參與不(No)動産投資的(Of)競争力和(And)積極性，特别是股債比的(Of)放松以(By)及擴募限制的(Of)放開，給予了私募管理人(People)更大(Big)的(Of)靈活性。

● 本次試點對股債比給予了适度松綁，一(One)方面有利于(At)基金對底層資産的(Of)控制，一(One)方面也使得實操中的(Of)靈活性大(Big)大(Big)增強。由于(At)不(No)動産的(Of)投資規模較大(Big)、周期較長，存在(Exist)分批開發或分批交付的(Of)情況。本次試點解除了擴募的(Of)比例限制，有利于(At)基金管理人(People)根據不(No)動産項目的(Of)建設、開發節奏，分階段募集資金以(By)匹配投資需求。

● 提高管理人(People)門檻，确保有經驗、負責任的(Of)管理人(People)入圍試點，對監管防範風險意義重大(Big)。

● 不(No)動産私募基金的(Of)投向爲(For)底層價值明确的(Of)不(No)動産類資産。本次試點明确了基金财務不(No)得向被投企業以(By)外主體提供擔保，或投資于(At)私募管理人(People)或其實際控制的(Of)項目，一(One)方面确保了基金财産價值的(Of)風險隔離，一(One)方面也避免了自融等風險。

● 不(No)動産作(Do)爲(For)一(One)個(Indivual)重要(Want)的(Of)資産品類，專注于(At)不(No)動産投資的(Of)私募基金未來(Come)必然将在(Exist)資産市場中扮演重要(Want)角色。

● 建議未來(Come)通過政策支持，鼓勵引導不(No)動産私募投資基金投資孵化高質量資産标的(Of)，研究制定與公募REITs發行相銜接的(Of)有效退出(Out)機制，做大(Big)優質資産存量，促進行業良性循環發展。并研究通過公募REITs發行及擴募機制的(Of)完善，提高市場化資金參與不(No)動産私募投資基金的(Of)積極性，如放松公募REITs對财務投資人(People)的(Of)鎖定期限制、放松募集資金用(Use)途的(Of)限制等。

以(By)下爲(For)來(Come)自《證券日報》2023年2月23日的(Of)報道全文：

近日，證監會啓動不(No)動産私募投資基金試點工作(Do)，進一(One)步滿足不(No)動産領域合理融資需求，支持房地産市場平穩健康發展。業界人(People)士認爲(For)，不(No)動産私募投資基金對投資範圍、投資策略等方面進行特定安排，提升基金運作(Do)靈活度，強化風險防範，更好支持不(No)動産市場盤活存量，實現轉型發展。

“不(No)動産私募基金試點将存量住宅等納入了投資範圍，爲(For)私募管理人(People)通過市場化方式參與房企纾困提供了空間。股債比的(Of)放松也有助于(At)私募管理人(People)利用(Use)債權實現更有效的(Of)資産和(And)風險隔離，爲(For)其參與複雜的(Of)困難房企資産盤活提供了有利手段。中金農信投資管理（北京）有限公司管理合夥人(People)胡甯表示。

高靈活度提升市場積極性

據中基協數據，截至2022年年末，中基協存續私募股權房地産基金838隻，存續規模4043億元，存續私募股權基礎設施基金1424隻，存續規模1.21萬億元。

爲(For)區别試點不(No)動産基金和(And)原基礎設施及房地産基金類型，證監會指導中基協新設“不(No)動産私募投資基金”類别，業界人(People)士認爲(For)，此次試點，意味着監管層爲(For)不(No)動産私募基金“正名”。

“與此前房地産基金和(And)基礎設施基金相比，不(No)動産私募投資基金可投資範圍擴大(Big)，增加了存量商品住宅和(And)市場化租賃住房。”LP智庫創始人(People)國(Country)立波對《證券日報》記者表示，另外，此次試點在(Exist)投資策略、風險管理等方面均做了差異化安排和(And)差異化管理，旨在(Exist)進一(One)步發揮私募基金多元化資産配置、專業投資運作(Do)優勢，滿足不(No)動産領域合理融資需求。

胡甯表示，本次試點在(Exist)監管層面給不(No)動産私募基金“正名”，“量體裁衣”式地給了不(No)動産私募基金更加貼合市場實踐的(Of)操作(Do)空間，增強了私募管理人(People)參與不(No)動産投資的(Of)競争力和(And)積極性，特别是股債比的(Of)放松以(By)及擴募限制的(Of)放開，給予了私募管理人(People)更大(Big)的(Of)靈活性。

據記者了解，在(Exist)原有股權基金監管框架下，基金的(Of)債權投資比例（不(No)超過20%）和(And)期限（不(No)超過1年）均受到(Arrive)限制。但在(Exist)不(No)動産投資中，往往需要(Want)通過債權投資獲取債息，爲(For)LP提供期間收益，避免分紅雙重征稅，以(By)及開展資産、股權的(Of)抵質押等風險控制手段，加大(Big)對底層資産的(Of)控制力，提高投資本金安全性等。

“本次試點對股債比給予了适度松綁，一(One)方面有利于(At)基金對底層資産的(Of)控制，一(One)方面也使得實操中的(Of)靈活性大(Big)大(Big)增強。”胡甯表示。

此外，“由于(At)不(No)動産的(Of)投資規模較大(Big)、周期較長，存在(Exist)分批開發或分批交付的(Of)情況。本次試點解除了擴募的(Of)比例限制，有利于(At)基金管理人(People)根據不(No)動産項目的(Of)建設、開發節奏，分階段募集資金以(By)匹配投資需求。”胡甯進一(One)步表示。

中聯前源不(No)動産基金管理有限公司總經理何亮宇對《證券日報》記者表示，根據不(No)動産投資所具備的(Of)特性而設置的(Of)規則，将使得私募基金管理機構能夠更好地設計真正匹配各類不(No)動産投資現金流特性的(Of)基金産品，更好匹配廣大(Big)投資人(People)的(Of)收益回報訴求，也更有助于(At)私募基金作(Do)爲(For)權益類資金更好地助力房地産市場良性發展。

建立全生(Born)命周期風控體系

爲(For)加強不(No)動産投資領域的(Of)風險防控，監管部門對投資範圍、管理人(People)、投資人(People)、投資策略、信息披露等基金各環節均做了風險防範。

從不(No)動産私募投資基金的(Of)投資範圍來(Come)看，何亮宇表示，試點雖然放開了開展存量商品住宅和(And)市場化租賃住房投資，但是對于(At)存量商品住宅限定在(Exist)已取得“五證”且已經實現銷售或者主體建設工程已開工的(Of)項目；對于(At)市場化租賃住房，也有一(One)定的(Of)開發建設進度要(Want)求。

從參與試點私募管理人(People)資格來(Come)看，設置了較高門檻。何亮宇表示，目前從管理規模、專業人(People)員、項目退出(Out)經驗等方面設置了較高的(Of)門檻，通過頭部管理人(People)先行先試，充分發揮龍頭企業示範帶動作(Do)用(Use)，推動行業高質量發展。

胡甯認爲(For)，提高管理人(People)門檻，确保有經驗、負責任的(Of)管理人(People)入圍試點，對監管防範風險意義重大(Big)。

從投資者角度來(Come)看，明确提出(Out)以(By)機構投資者爲(For)主，并對自然人(People)進行一(One)定限制。“設置較高的(Of)首輪實繳出(Out)資門檻，體現出(Out)以(By)引入機構資金爲(For)主要(Want)目的(Of)，對自然人(People)的(Of)出(Out)資比例限制在(Exist)不(No)得超過基金實繳金額的(Of)20%，防範涉衆風險。”何亮宇表示。

試點對基金财産的(Of)對外擔保及資金流向進行了限制。“不(No)動産私募基金的(Of)投向爲(For)底層價值明确的(Of)不(No)動産類資産。本次試點明确了基金财務不(No)得向被投企業以(By)外主體提供擔保，或投資于(At)私募管理人(People)或其實際控制的(Of)項目，一(One)方面确保了基金财産價值的(Of)風險隔離，一(One)方面也避免了自融等風險。”胡甯表示。

從産品運作(Do)來(Come)看，何亮宇表示，對不(No)動産私募投資基金設置了更高标準的(Of)基金首輪實繳規模要(Want)求、并強調特殊風險揭示、按季度定期信披、強制托管等，有效控制不(No)動産私募投資基金各階段風險。

推動“募投管退”良性循環

目前，我(I)國(Country)不(No)動産行業積累的(Of)存量資産規模大(Big)，房地産等産權方對資産盤活有迫切需求，另外，機構投資者亦比較踴躍，不(No)動産私募投資基金未來(Come)發展前景廣闊。

“不(No)動産作(Do)爲(For)一(One)個(Indivual)重要(Want)的(Of)資産品類，專注于(At)不(No)動産投資的(Of)私募基金未來(Come)必然将在(Exist)資産市場中扮演重要(Want)角色。”胡甯認爲(For)，不(No)動産私募基金的(Of)長足發展，首先需要(Want)進一(One)步拓寬機構投資者來(Come)源，鼓勵銀行理财子公司、保險資管、政策性配套資金等參與，破除當前政策障礙，推動保險資金投資。其次，要(Want)進一(One)步拓寬退出(Out)渠道。公募REITs是存量資産盤活退出(Out)的(Of)重要(Want)渠道，不(No)動産私募投資基金是孵化公募REITs合格資産的(Of)重要(Want)來(Come)源。

“建議未來(Come)通過政策支持，鼓勵引導不(No)動産私募投資基金投資孵化高質量資産标的(Of)，研究制定與公募REITs發行相銜接的(Of)有效退出(Out)機制，做大(Big)優質資産存量，促進行業良性循環發展。并研究通過公募REITs發行及擴募機制的(Of)完善，提高市場化資金參與不(No)動産私募投資基金的(Of)積極性，如放松公募REITs對财務投資人(People)的(Of)鎖定期限制、放松募集資金用(Use)途的(Of)限制等。”胡甯進一(One)步表示。

從資産類别來(Come)看，不(No)動産私募投資基金的(Of)投資範圍與公募REITs高度相似。何亮宇認爲(For)，不(No)動産私募投資基金可以(By)作(Do)爲(For)Pre-REITs主要(Want)的(Of)産品載體，成爲(For)多層次的(Of)REITs市場的(Of)一(One)環。

具體來(Come)看，何亮宇表示，不(No)動産私募投資基金能夠在(Exist)資産尚未成熟時(Hour)，提前進行孵化盤活，從前期的(Of)開發、建設到(Arrive)持有階段的(Of)提升、改造，再到(Arrive)形成可長期持有的(Of)優質資産，爲(For)公募REITs擴募提供豐富的(Of)資産儲備。

“随着市場進一(One)步成熟，未來(Come)持有大(Big)量優質資産的(Of)不(No)動産私募投資基金本身應該也有機會成爲(For)公募REITs的(Of)發起人(People)，實現與國(Country)際市場的(Of)接軌，充分發揮不(No)動産私募基金在(Exist)資管、金融等方面的(Of)作(Do)用(Use)。”何亮宇說。

何亮宇認爲(For)，成熟的(Of)、發展良好的(Of)公募REITs市場也爲(For)不(No)動産私募投資基金提供了非常好的(Of)退出(Out)渠道，推動其“募投管退”良性循環，并将在(Exist)不(No)動産私募投資基金标的(Of)選擇、估值定價方面發揮“錨”的(Of)作(Do)用(Use)。

記者：吳曉璐